Každý, kdo se jen trochu zajímá o spotřebitelské úvěry na bydlení, se jistě setkal se zkratkou LTV. Co tato zkratka vlastně znamená a proč je tak důležitá, už není tolik známo.

LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Česká národní banka i oddělení risku v komerčních bankách pomocí ní říkají, jak velký úvěr jsou ochotny klientovi poskytnou. V minulosti jsme byli zvyklí na to, že banky poskytovaly úvěry až do hodnoty tržní ceny zastavované nemovitosti. V současnosti je toto maximum omezeno ze strany ČNB na? hodnotě 80 %, resp. 90 %v závislosti na věku klienta. Klienti do 36 let dosáhnou na úvěry až do 90 %, starší klienti jen na 80 % LTV.

Když LTV nevychází
V případech, kdy klient kupuje nemovitost nebo provádí rekonstrukci a zjistí, že tržní cena zastavovaného domu je nízká nebo jen nemá stanovených 10 nebo 20 % vlastních prostředků z kupní ceny, může do zástavy přidat další nemovitost - jinou vlastní nemovitost nebo nemovitost svých rodičů – třeba pouze na určitou dobu. Ukažme si to na modelovém příkladu. Kupuji dům s odhadní cenou 7 milionů Kč a rodiče mi do zástavy poskytnou byt v hodnotě 4 miliony. V takovém případě ručím nemovitostmi v hodnotě 11 milionů Kč a banka mi může poskytnout úvěr do výše 8,8 milionu Kč. V praxi to znamená, že i když bude kupní cena domu na úrovni odhadní ceny, tedy 7 milionů Kč, tak nemusím díky další zastavené nemovitosti řešit žádné vlastní prostředky. Zafinancovat vlastní prostředky mohu například i půjčkou od osoby blízké. Zároveň v okamžiku, kdy výše úvěru klesne díky splátkám na hodnotu, která odpovídá požadovanému LTV pro jednu zastavenou nemovitost, může nechat klient dodatečnou nemovitost vyvázat.

LTV a další úvěry
Klienti také zapomínají na to, že v případě, kdy vlastním nemovitost zatíženou hypotékou, ale hodnota této nemovitosti přesahuje zbývající jistinu této hypotéky, a potřebuji si půjčit další peníze, tak mohu tuto nemovitost zastavit ve prospěch dalšího úvěru. Tady ovšem pozor. Tato rada platí pouze za předpokladu, že i druhý úvěr budu vyřizovat u stejné banky, která mi poskytla hypotéku. Banka totiž vytvoří druhou zástavu a tu umístí na list vlastnictví do tzv. druhého pořadí. A žádná finanční instituce nebude souhlasit s tím být v pořadí druhá, protože nemá jistotu, že uspokojí své závazky (nemělo by být spíše nároky/pohledávky?), pokud dojde k nucenému prodeji této zástavy.
 

Závěr
Výše uvedené příklady jsou pouze částí toho, jak lze řešit situace s financování vlastního bydlení. Je složité se v tomto systému orientovat a mít přehled, proto doporučujeme požádat o radu finančního konzultanta, který se v této oblasti velmi dobře vyzná. Navíc vám bude nenahraditelným pomocníkem při vyjednávání nižší úrokové sazby v bankách.