Hypoteční trh v roce 2024

Bohužel však nemůžeme čekat ani nižší úrokovou sazbu u hypoték. Především banky, které delší dobu trpěly následky hypoteční turistiky a nemohly se nijak bránit, tak prosazovaly ještě o něco vyšší maxima. Následkem toho musí klienti snášet vyšší sazby a z trhu vymizely dlouhé fixace (dominantně sedmileté a desetileté). Banky se tak brání vzniklým nákladům v případě předčasného odchodu klienta jinam.

Nakonec schválené řešení nedělá radost nikomu. Bankám tento poplatek totiž nevyrovná finanční ztráty při předčasném ukončení smluvního vztahu a klienti se naopak nedočkají nižších úrokových sazeb. Alespoň ne tak rychle, jak by mohli. Banky totiž nebudou snižovat úrokové sazby na hypotékách v takovém tempu, protože si budou proti předčasnému splacení vytvářet rezervy. Úrokové sazby pak navyšují o rizikovou přirážku. Tento princip pak banky využívají u všech klientů bez ohledu na skutečnost, jestli úvěr splatí předčasně, či nikoliv.
 

Co nám říká zákon?
Zákon nově definuje účelně vynaložené náklady (dále jen ÚVN), které mohou banky požadovat při splacení hypotečního úvěru mimo data změny fixace. Nejčastěji se hovořilo o tom, že poplatek může činit až 0,25 % z předčasně splacené části jistiny za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části jistiny. To ovšem bylo velmi zjednodušené, protože samotný výpočet ÚVN je složitější.

Podívejme se na ustanovení Zákona o spotřebitelském úvěru, které toto řeší (§ 117a odstavec 1): „Pro účely náhrady nákladů za předčasné splacení podle § 117 odst. 2 u spotřebitelského úvěru na bydlení podle § 2 odst. 2 písm. b) nebo c) věřiteli, který je oprávněn poskytovat spotřebitelský úvěr na bydlení, se rozumí

a) účelně vynaloženými náklady vzniklými věřiteli v souvislosti s předčasným splacením částka odpovídající kladnému součtu nezbytných administrativních nákladů na předčasné splacení, jejichž výše nesmí přesáhnout částku 1000 Kč, a úrokového rozdílu,

b) úrokovým rozdílem rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem,..“

Zákon dál vysvětluje pojmy jako jsou smluvní nebo referenční úrok. A právě tady to začíná být zajímavé. Smluvní úrok je částka úroku, který by do konce fixace klient zaplatil v případě stávající sazby. Zajímavější je ovšem referenční úrok. Rovněž hovoříme o částce úroku, kterou by klient zaplatil do konce fixačního období, ale se sazbou stanovenou ČNB a nazvanou „průměr zápůjčních úrokových sazeb“. Tento nově zavedený a zveřejňovaný parametr, který je tvořen průměrem zápůjčních úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů na bydlení sjednaných v období 3 po sobě jdoucích kalendářních měsíců, který ČNB vypočítá za každé 3 po sobě jdoucí kalendářní měsíce pro spotřebitelské úvěry na bydlení členěné do skupin podle srovnatelné délky období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a podle toho, zda jde o spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěný nemovitostí nebo ne.

Skutečnost versus předpovědi
A právě tento nově zveřejněný údaj vnesl do výpočtu ÚVN onu zajímavost (ČNB ho poprvé zveřejnila dne 9. 8. 2024). Protože pokud se podíváme na tyto sazby a dosadíme je do vzorce, začnou nám v některých a ne úplně ojedinělých případech vycházet zajímavé hodnoty. Například u hypoték s tříletým fixem se nabídkové sazby nových hypoték podle Swiss Life Hypoindexu pohybují okolo sazby 5,12 %. Všichni také víme, že skutečná sazba podepsaná v úvěrové smlouvě bývá ještě nižší. Onen referenční úrok je však pro úvěry se stejnou, tedy tříletou fixací, vyhlášen na hodnotě 5,14 %. Už na první pohled je jasné, že pokud bychom odečítali větší hodnotu od menší vyjde nám záporné číslo a díky tomu celý vzorec nevychází tak, jak asi všichni čekali. Ano, je pravdou, že nikdo, kdo dnes podepíše úvěrovou smlouvu, by ji asi okamžitě nedoplácel, ale přesto je zřejmé, že výsledek nebude dosahovat takových hodnot, kterých se všichni obávali. Navíc je tento příklad uvažován pro novou hypotéku, kdy budeme uvažovat o úvěru na bydlení, který prošel refixací, a sazby od bank bývají v rámci retenčních postupů ještě nižší než u nových obchodů, tak může dojít k situaci, kdy kladný součet administrativního poplatku a úrokového rozdílu bude 0 a klient bude mít předčasné splacení úplně zdarma. Pokusme se celou situaci dopočítat na relevantním příkladu až do konce:
Máme klienta s hypotékou podepsanou v červnu letošního roku se splatností 25 let a sazbou 5,23 % (nabídková sazba Swiss Life Hypoindexu za 06/24), na které nyní zbývá doplatit 1 milion Kč, byla podepsána s 3letou fixací a klient nyní požádá o předčasné splacení.

Smluvní úrok …..….. 143 508 Kč
Referenční úrok …... 140 980 Kč

Rozdíl těchto sazeb je tedy 2 528 Kč. Dle vzorce v zákoně by poplatek za předčasné splacení této hypotéky činil při využití maximálního možného administrativního poplatku 3 528 Kč. Jde sice o částku vyšší, než klienti hradí dnes, přesto je to jen polovina onoho maxima 7 500 Kč, o kterém se hovořilo ještě před několika týdny.
 

Závěr
Na uvedeném příkladu je sice vidět, že změna výpočtu ÚVN nemusí mít na vlastníky hypoték tak zdrcující dopad, jak se mnohdy uvádělo, zároveň se ale ukazuje, že situace okolo hypotečních úvěrů vůbec není jednoduchá, a proto se vždy vyplatí oslovit finančního konzultanta, který se v této problematice vyzná. Určitě vám bude velkým pomocníkem jak při sjednání nové hypotéky, tak při její další správě. Po změně situace může mít výběr správné doby fixace vliv nejen na to, jak vysokou sazbu a jak dlouho budete platit, ale i na to, kolik zaplatíte na poplatcích v případě předčasného splacení.